|
ความเหมาะสมของการบังคับใช้กฎหมายสำหรับอาคารชุดประเภทสิทธิการเช่าระยะยาวในด้านการคุ้มครองผู้บริโภค |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | ความเหมาะสมของการบังคับใช้กฎหมายสำหรับอาคารชุดประเภทสิทธิการเช่าระยะยาวในด้านการคุ้มครองผู้บริโภค |
| Creator | อัครเดช เกื้อพิทักษ์ธนา |
| Contributor | เอมผกา เตชะอภัยคุณ, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2568 |
| Keyword | อาคารชุดประเภทสิทธิการเช่า, สัญญาเช่าอาคารชุดประเภทสิทธิการเช่าระยะยาว, ทรัพย์ส่วนกลาง, Leasehold condominium, Long-term lease agreement for leasehold condominium, Common property |
| Abstract | อาคารชุดประเภทสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold Condominium) เป็นอาคารชุดอีกประเภทหนึ่งที่มีการพัฒนาในลักษณะที่ใกล้เคียงกับอาคารชุดแบบซื้อขาย โดยมีสาระสําคัญ คือ ผู้เช่าอาจมีภาระในการชําระค่าเช่าทั้งหมดในคราวเดียวตลอดอายุสัญญาซึ่งอาจมีระยะเวลาเช่าสูงสุด 60 ปี ซึ่งเป็นการชําระเงินจํานวนมากคล้ายกับการชําระราคาซื้อขายอาคารชุดโดยทั่วไป อย่างไร ก็ตาม สัญญาเช่าข้างต้นกลับไม่ถูกบังคับตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เนื่องจาก คู่สัญญาไม่มีเจตนาโอนกรรมสิทธิ์ หากแต่ประสงค์เพียงทําสัญญาเช่าระยะยาวระหว่างกันเท่านั้น ทั้งนี้ ในการศึกษานี้ ผู้เขียนจะมุ่งพิจารณาเฉพาะการเช่าอาคารชุดประเภทสิทธิการเช่าระยะยาวที่มีการชําระค่าเช่าทั้งหมดในคราวเดียวตลอดอายุสัญญาเท่านั้น สัญญาเช่าอาคารชุดประเภทนี้จึงอยู่ภายใต้บังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในเรื่องการเช่าทรัพย์ และกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคผ่านประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 เนื่องจากการเช่าอาคารประเภทนี้อาจเข้าข่ายบังคับใช้ตามประกาศดังกล่าวอย่างไรก็ดี ผู้เขียนกลับพบว่ากฎหมายไทยยังไม่มีบทบัญญัติเฉพาะที่มุ่งคุ้มครองผู้เช่าในเรื่องทรัพย์ส่วนกลางไว้ ซึ่งผู้เขียนพบว่าอาคารชุดที่เป็นประเด็นศึกษานี้ผู้ให้เช่าบางแห่งได้จัดสรรทรัพย์ส่วนกลาง เช่น สระว่ายนํ้า สถานที่ออกกําลังกาย ห้องทํางาน ลิฟต์ ทางเข้าออก ที่จอดรถ เป็นต้น ไว้ในลักษณะเดียวกับอาคารชุดแบบซื้อขาย เมื่อวิเคราะห์เปรียบเทียบกับบริบทของประเทศอังกฤษและสิงคโปร์ ที่มีบทบัญญัติกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าอาคารชุดประเภทนี้ในเรื่องทรัพย์ส่วนกลางอย่างเป็นระบบ พบว่าการขาดบทบัญญัติเฉพาะของกฎหมายไทย อาจก่อให้เกิดปัญหาสําคัญเรื่องการคุ้มครองผู้เช่าเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ (1) ปัญหาการไม่มีกฎหมายเฉพาะในเรื่องทรัพย์ส่วนกลาง (2) ปัญหาเงื่อนไขต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลาง และ (3) ปัญหาการให้ผู้เช่ามีส่วนร่วมจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ด้วยเหตุนี้ ผู้เขียนจึงเห็นควรให้ยกร่าง “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. ....” ฉบับใหม่ และให้เพิ่มแบบสัญญามาตรฐานสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวที่มีการชําระค่าเช่าในคราวเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า (แบบ ค) แยกออกมาเป็นการเฉพาะ โดยเสนอให้กําหนดข้อสัญญาเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางให้ครอบคลุมในเรื่องดังนี้ รายการทรัพย์ส่วนกลาง กลไกการปรับเปลี่ยนค่าส่วนกลางข้อปฏิบัติการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และการให้ผู้เช่ามีส่วนร่วมจัดการ ทั้งนี้ เพื่อให้ผู้เช่าในฐานะผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองในเรื่องทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุดประเภทนี้อย่างเหมาะสมยิ่งขึ้น |
