|
การศึกษาปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเช่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานครของกลุ่ม generation rent |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | การศึกษาปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเช่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานครของกลุ่ม generation rent |
| Creator | ชนัญญา สุวรรณเกษ |
| Contributor | พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2567 |
| Keyword | การตัดสินใจเช่า, คอนโดมิเนียม, ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD), กรุงเทพฯ, ทำเลที่ตั้ง, สิ่งอำนวยความสะดวก, Generation rent, Rental decision-making, Condominium, Central business district (CBD), Bangkok, Location, Amenities |
| Abstract | Generation Rent คือคนรุ่นใหม่ (Gen Z และ Gen Millennials) ที่โตมาในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ (Great Recession) เลยไม่อยากแบกภาระหนี้สินก้อนใหญ่เหมือนรุ่นพ่อแม่ ประกอบกับตอนนี้เศรษฐกิจก็ไม่ค่อยดี เลยเลือกที่จะ “เช่า” แทนการ “ซื้อ”บ้านเป็นของตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ที่มีค่าครองชีพสูงและราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ภายใต้บริบทที่ต้นทุนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสูงขึ้นและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจต่อเนื่อง แนวโน้ม “Generation Rent” มีบทบาทมากขึ้นในพื้นที่เมืองชั้นใน งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเช่าคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District: CBD) ของกรุงเทพมหานคร ครอบคลุมย่านอโศก สีลม สาทร สยาม และสุขุมวิทตอนต้นถึงซอย 24 โดยเก็บข้อมูลเชิงปริมาณจากผู้ที่อาศัยหรือทำงานในพื้นที่ดังกล่าว ผ่านแบบสอบถาม กลุ่มปัจจัยที่เป็นตัวแปรอิสระที่ใช้พิจารณาประกอบด้วย 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ ปัจจัยด้านกายภาพ มีทั้งหมด 4 ข้อ ด้านทำเลที่ตั้ง มีทั้งหมด4 ข้อ และด้านบรรทัดฐานทางสังคม มีทั้งหมด6 ข้อ ที่สะท้อนทัศนคติต่อปัจจัยย่อยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจเช่าของกลุ่ม Generation Rent สำหรับตัวแปรตามที่ใช้ในการวัดและวิเคราะห์คือแนวโน้มในการเช่าพักที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)วิธีวิจัย ใช้มาตรวัด Likert scale 5 ระดับในทุกข้อคำถามของตัวแปรย่อย (1 = ไม่เห็นด้วยอย่างยิ่ง ถึง 5 = เห็นด้วยอย่างยิ่ง) วิเคราะห์ข้อมูลเชิงพรรณนา (ค่าเฉลี่ย ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน และร้อยละ) ตรวจความเชื่อมั่นด้วย Cronbach’s alpha โดยถือเกณฑ์ยอมรับได้ที่ ≥ 0.70 ผ่านการทดสอบความเชื่อมั่นด้วยค่าสัมประสิทธิ์ พบว่าเชื่อมั่นอยู่ในระดับดีมากถึงยอดเยี่ยมซึ่งมีค่ามากกว่า 0.7 (กายภาพ α = 0.916; ทำเลที่ตั้ง α = 0.942; บรรทัดฐานทางสังคม α = 0.876) จึงเหมาะสมต่อการวิเคราะห์ต่อไปและทดสอบสมมติฐานด้วยสหสัมพันธ์ของเพียร์สันและถดถอยพหุคูณ (α = 0.05) นอกจากนี้ ได้ตรวจสอบ multicollinearity ของตัวแปรอิสระด้วยดัชนี VIF และค่า Tolerance (เกณฑ์ทั่วไป VIF < 10; Tolerance > 0.10) เพื่อยืนยันความเหมาะสมของแบบจำลองก่อนตีความผลสรุปผลการวิจัย แบบจำลองถดถอยพหุคูณสามารถอธิบายความแปรปรวนของการตัดสินใจเช่าได้ในระดับปานกลาง (R² = 0.360) โดยตัวแปรที่มีอิทธิพลเชิงบวกอย่างมีนัยสำคัญ (p value < 0.05) ได้แก่ การตกแต่งพื้นที่ส่วนกลางและสภาพแวดล้อมรอบโครงการ (PS3; β = 0.337), ระยะทางถึงที่ทำงาน/สถานศึกษา (LC1; β = 0.404), สิ่งแวดล้อมโดยรอบ (LC4; β = 0.435), ความภาคภูมิใจในการอยู่อาศัย (SN2; β = 0.350), ความสอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ (SN5; β = 0.496—สูงสุด) และ ชื่อเสียง/แบรนด์ของคอนโดมิเนียม (SN6; β = 0.428). เมทริกซ์สหสัมพันธ์ชี้ให้เห็นความเชื่อมโยงภายในกลุ่มตัวแปรเดียวกันในระดับปานกลางถึงสูง (เช่น PS3 กับ PS1-PS4, LC1/LC4 กับ LC2-LC3, และ SN2/SN5/SN6 กับ SN1/SN4) สะท้อนความสอดคล้องของมิติที่วัด ทั้งนี้ ผลการตรวจ multicollinearity ด้วยดัชนี VIF และค่า Tolerance อยู่ในเกณฑ์ยอมรับได้ (โดยทั่วไป VIF < 10, Tolerance > 0.10) จึงสนับสนุนความเหมาะสมของแบบจำลองข้อเสนอแนะเชิงปฏิบัติสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรออกแบบผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของผู้เช่า โดยจัดขนาดและฟังก์ชันห้องให้เหมาะสม คำนึงถึงความปลอดภัยและความสะดวกของผู้พักอาศัยเพศหญิง และรองรับการอยู่อาศัยร่วมกันมากกว่าหนึ่งคนพร้อมลงทุนพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ทำงานร่วม (co-working space) ที่ใช้งานได้จริงและมีคุณภาพ ควบคู่กับการคัดเลือกทำเลที่เอื้อต่อการเดินทางโดยไม่พึ่งรถยนต์ อยู่ใกล้ระบบรางหรือป้ายขนส่งสาธารณะ แหล่งงาน และสถานศึกษา อีกทั้งต้องรักษาภาพลักษณ์ของผู้พัฒนาและโครงการด้วยการบริหารอาคารอย่างมีคุณภาพ ดูแลความสะอาด ความปลอดภัย และภูมิทัศน์ทั้งภายใน-ภายนอกโครงการเพื่อเสริมความพึงพอใจและความภักดีของผู้เช่า ทั้งหมดนี้สอดคล้องกับผลวิจัยที่ชี้ว่าความสะดวกในการเดินทาง ความใกล้แหล่งงาน/สถานศึกษา สิ่งอำนวยความสะดวก ความปลอดภัย และภาพลักษณ์/แบรนด์ เป็นปัจจัยที่มีอิทธิพลเชิงบวกต่อการตัดสินใจเช่าในเขต CBDสำหรับการวิจัยต่อเนื่อง แนะนำให้ขยายกรอบตัวแปรไปยังต้นทุนการเดินทางทั้งด้านเวลาและค่าใช้จ่าย ภาระค่าเช่าต่อรายได้ ความมั่นคงของสัญญาเช่า และคุณภาพการบริหารอาคาร/ผู้ให้เช่า ศึกษากลไกเชิงสาเหตุด้วยแบบจำลองที่มีตัวแปรส่งผ่าน (เช่น ความสะดวกในการเดินทาง) และตัวแปรกำกับ (เช่น รายได้ เพศ รูปแบบการทำงาน) ทำการเปรียบเทียบข้ามพื้นที่ (CBD เทียบ Non-CBD/ชานเมือง) และข้ามภูมิภาค/ต่างประเทศ รวมถึงก่อน-หลังการเปิดเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ ใช้การออกแบบวิจัยแบบผสานวิธี โดยเก็บข้อมูลเชิงคุณภาพ (สัมภาษณ์เชิงลึก/กลุ่มสนทนา) ร่วมกับการติดตามเชิงเวลาตามยาว เพื่อจับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมและความยืดหยุ่นในการอยู่อาศัย และพิจารณาใช้ข้อมูลธุรกรรมจริงหรือข้อมูลแพลตฟอร์มให้เช่าเพื่อตรวจสอบความสอดคล้องของผลเชิงประจักษ์กับพฤติกรรมในตลาดจริง |
