|
การวิเคราะห์ศักยภาพและการจัดอันดับที่ดินจัดหาประโยชน์ในโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ในประเทศไทย |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | การวิเคราะห์ศักยภาพและการจัดอันดับที่ดินจัดหาประโยชน์ในโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ในประเทศไทย |
| Creator | ดวงนภา สุขใส |
| Contributor | สุวดี ทองสุกปลั่ง หรรษาสุขสิน, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2568 |
| Keyword | ที่ดินจัดหาประโยชน์, การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่, แบบจำลองโลจิสติกรีเกรสชั่น, แบบจำลองราคาฮีโดนิก, มูลค่าที่ดิน, Reserved land, Land readjustment, Logistic regression, Hedonic price model, Land value |
| Abstract | การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่เป็นกลไกสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินและพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเมือง โดยที่ดินจัดหาประโยชน์ (reserved land) ทำหน้าที่เป็นเครื่องมือทางการเงินหลักของโครงการ แต่กลับพบว่าแปลงที่ดินจัดหาประโยชน์บางส่วนยังไม่สามารถจำหน่ายได้ ส่งผลต่อประสิทธิภาพทางการเงินและการบริหารโครงการในระยะยาวงานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ (1) วิเคราะห์ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อโอกาสในการจำหน่ายที่ดินจัดหาประโยชน์ (2) วิเคราะห์ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อราคาซื้อขายจริงของที่ดินจัดหาประโยชน์ และ (3) จัดอันดับศักยภาพของแปลงที่ดินจัดหาประโยชน์ โดยใช้ข้อมูลแปลงที่ดิน 58 แปลง จาก 10 โครงการใน 10 จังหวัด แบ่งเป็นแปลงที่จำหน่ายได้แล้ว 37 แปลง และยังไม่สามารถจำหน่ายได้ 21 แปลง วิเคราะห์ด้วยแบบจำลอง logistic Regression และ hedonic price model ร่วมกับการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญผลการศึกษาพบว่า แบบจำลอง logistic regression ซึ่งรวมตัวแปรปัจจัยด้านคุณลักษณะทางกายภาพ และปัจจัยด้านคุณลักษณะด้านทำเลที่ตั้ง สามารถอธิบายโอกาสในการจำหน่ายที่ดินจัดหาประโยชน์ได้ในระดับค่อนข้างสูง โดยมีความแม่นยำในการทำนายร้อยละ 89.7 ปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อโอกาสในการจำหน่าย ได้แก่ ขนาดแปลงที่ดิน การติดถนนสายหลัก และระดับศักยภาพของตลาด ขณะที่ผลการวิเคราะห์ด้วยแบบจำลอง hedonic price model พบว่า ความกว้างถนนหน้าแปลง และการอยู่ในเขตผังเมืองที่เอื้อต่อการพัฒนา มีอิทธิพลต่อราคาซื้อขายจริงของที่ดินจัดหาประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญ เมื่อสังเคราะห์ผลจากทั้งสองแบบจำลอง พบว่า แปลงที่ดินจัดหาประโยชน์บางแปลง มีศักยภาพสูงในเชิงมูลค่าหรือโอกาสในการจำหน่ายตามผลการวิเคราะห์เชิงปริมาณ แต่ยังไม่สามารถจำหน่ายได้จริงในทางปฏิบัติ สะท้อนให้เห็นถึงความไม่สอดคล้องกันระหว่างศักยภาพของแปลงที่ดินกับพฤติกรรมของตลาดจริง โดยเฉพาะประเด็นด้านการตั้งราคาจำหน่าย ความคล่องตัวของกระบวนการจำหน่าย และข้อจำกัดเชิงบริหารจัดการของโครงการผลการวิจัยชี้ให้เห็นว่าปัญหาการจำหน่ายที่ดินจัดหาประโยชน์มิได้เกิดจากศักยภาพทางกายภาพของแปลงที่ดินเพียงอย่างเดียว แต่เกี่ยวข้องกับกลยุทธ์ในด้านราคาและการบริหารการจำหน่ายด้วย โดยข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญสนับสนุนว่า การตั้งราคาที่เหมาะสม การออกแบบรูปแปลงที่ดินให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ และการเพิ่มความคล่องตัวของกระบวนการจำหน่าย มีความสำคัญต่อความสำเร็จในการจำหน่ายที่ดินจัดหาประโยชน์ในทางปฏิบัติ ดังนั้น การบริหารจัดการที่ดินจัดหาประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพควรพิจารณาทั้งโอกาสในการจำหน่าย มูลค่าทางเศรษฐกิจ และเงื่อนไขในการดำเนินงานร่วมกัน เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารโครงการและสนับสนุนความสำเร็จของโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ในระยะยาว |
