|
การปล่อยเช่าหรือปรับเปลี่ยนห้องชุดซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลให้เป็นที่พักระยะสั้นแบบโรงแรม |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | การปล่อยเช่าหรือปรับเปลี่ยนห้องชุดซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลให้เป็นที่พักระยะสั้นแบบโรงแรม |
| Creator | อริสา พยาฆระสมิต |
| Contributor | สมเกียรติ วรปัญญาอนันต์, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2568 |
| Keyword | อาคารชุด, ห้องชุด, โรงแรม, การเช่า, ที่พักระยะสั้น, Condominiums, Unauthorized daily rentals, Short-term rental |
| Abstract | อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ถือเป็นที่พักอาศัยหรือเป็นบ้านสำหรับคนในยุคปัจจุบัน มีที่มาจากเกิดพื้นที่เศรษฐกิจทั้งในเมืองและในพื้นที่ท่องเที่ยวที่ทำให้ที่ดินที่มีอยู่ไม่เพียงพอต่อความต้องการของประชาชน ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เล็งเห็นถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาที่ดินที่มีจำกัดให้เป็นที่อยู่อาศัยอย่างอาคารชุด ต่อมาเมื่อจำนวนอาคารชุดนั้นมีมากขึ้นอย่างรวดเร็ว สวนทางกับความต้องการของประชากรประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจ ทำให้อาคารชุดมีมากกว่าความต้องการของตลาด ประกอบกับความก้าวหน้าของแพลตฟอร์มออนไลน์ ทำให้เกิดการนำห้องชุดมาปล่อยเช่าแบบรายวันเพื่อจุดประสงค์ในการท่องเที่ยวผ่านทางแพลตฟอร์มออนไลน์ ซึ่งผิดวัตถุประสงค์ในการใช้อาคารชุด การกระทำดังกล่าวจึงทำให้ปรากฏปัญหาหลายประการ ได้แก่ ประการที่หนึ่ง คือ กฎหมายอาคารชุดของไทยในปัจจุบัน ไม่มีการวางบทบัญญัติที่ห้ามให้เจ้าของห้องชุดนำห้องชุดปล่อยเช่าแบบรายวันเพื่อจุดประสงค์ในการท่องเที่ยวแบบโรงแรมอย่างชัดแจ้ง ให้เจ้าของร่วมในอาคารชุดใช้ช่องโหว่ดังกล่าวในการปล่อยเช่าห้องชุดแบบรายวันเพื่อหารายได้จากห้องชุดของตน นิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของร่วมที่ได้รับผลกระทบจากการกระทำนี้จึงทำได้เพียงนำพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ในเรื่องการประกอบกิจการโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาตมาใช้เพื่อเอาผิดแก่เจ้าของร่วม ประการที่สอง คือ ปัญหาเกี่ยวกับการละเมิดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เนื่องจากอาคารชุดนั้นมีการแบ่งกรรมสิทธิ์เป็นสองส่วน คือ ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของห้องชุดทุกรายจะมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางเสมอ ดังนั้น เจ้าของร่วมในฐานะผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางจึงควรที่จะมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดได้เท่านั้น ประการที่สาม คือ ปัญหาเกี่ยวกับการอนุญาตตามกฎหมายของอาคารชุดและโรงแรมนั้นมีความแตกต่างกัน การนำอาคารไปใช้ในลักษณะอื่นนอกจากที่ขออนุญาตและแจ้งวัตถุประสงค์ไว้จะเป็นการใช้อาคารผิดประเภทตามกฎหมายควบคุมอาคาร นอกจากการจดทะเบียนและขออนุญาตตามกฎหมายควบคุมอาคารแล้ว โรงแรมและอาคารชุดจะต้องมีการดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆที่แตกต่างกันอีกหลายฉบับ เช่น โรงแรมจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวกับมาตรฐานความปลอดภัยในโรงแรม ข้อกำหนดในเรื่องแผนผังอาคาร ข้อกำหนดการควบคุมความชัดเจนในพื้นที่ของส่วนบริการโรงแรม ส่วนอาคารชุดที่เป็นที่อยู่อาศัยและมีการซื้อขายกรรมสิทธ์ิในห้องชุดนั้นก็จะต้องมีการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายอาคารชุด ซึ่งแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ประการที่สี่ คือ ประเด็นในเรื่องของความปลอดภัยและสภาพแวดล้อมในชุมชน เนื่องจากอาคารชุดนั้นเป็นที่อยู่อาศัย อาคารชุดจึงเหมือนกับชุมชนที่มีผู้อยู่อาศัยแบบถาวรและผู้อยู่อาศัยระยะยาว ดังนั้นเมื่อมีการปล่อยเช่าห้องชุดระยะสั้นที่เปรียบเสมือนโรงแรม ทำให้มีคนแปลกหน้าเข้าออกพื้นที่อาคารจำนวนมาก เช่น ชาวต่างชาติ ด้วยเหตุดังกล่าวทำให้สภาพแวดล้อมภายในและชุมชนในอาคารชุดเปลี่ยนไป อีกทั้งเจ้าของร่วมมักไม่มีการแจ้งต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองตามกฎหมายคนเข้าเมืองเพื่อความปลอดภัยอีกด้วย เมื่อได้ศึกษาและวิเคราะห์ตามบทบัญญัติกฎหมายต่างประเทศ อันได้แก่ Private Lodging Business Act (Minpaku Law) ของประเทศญี่ปุ่น และ Building (Strata Management) Act 2004 รวมทั้งระเบียบอื่นๆภายใต้หน่วยงาน the Urban Redevelopment Authority (URA) ของประเทศสิงคโปร์แล้ว พบว่า ทั้งสองรัฐมีบทบัญญัติที่เกี่ยวกับการใช้ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลในการปล่อยเช่าแบบรายวันเพื่อจุดประสงค์ในการท่องเที่ยวโดยเฉพาะ ปัญหาดังกล่าวข้างต้นจึงสามารถแก้ไขได้ ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทั้งเจ้าของร่วมที่ใช้ห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยและเจ้าของร่วมที่ต้องการประกอบธุรกิจในห้องชุดซึ่งสามารถบังคับใช้ได้จริง ดังนั้น ผู้เขียนจึงเห็นควรให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติอาคารชุดของประเทศไทยเพื่อให้เกิดความชัดเจนมากยิ่งขึ้นและเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อผู้บริโภคซึ่งได้แก่เจ้าของร่วมในอาคารชุดด้วย |
