|
การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณซอยเอกมัย 23 (ถนนสุขุมวิท 63) |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณซอยเอกมัย 23 (ถนนสุขุมวิท 63) |
| Creator | ปิยะนุช พร้อมประพันธ์ |
| Contributor | วิทวัส รุ่งเรืองผล, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2561 |
| Keyword | การศึกษาความเป็นไปได้, ถนนสุขุมวิท 63, ซอยเอกมัย 23, เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์, โรงแรมขนาดเล็ก, โฮสเทล, อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน, Feasibility study, Sukumvit 63 Road, Soi Ekkamai 23, Serviced apartment, Small hotel, Hostel, Mixed-use real estate |
| Abstract | ที่ดินที่ทำการศึกษามีขนาด 202 ตารางวา ตั้งอยู่ในซอยเอกมัย 23 ถนนสุขุมวิท 63 (เอกมัย) จากการวิเคราะห์เบื้องต้น ทำให้ทราบถึงทางเลือกในการพัฒนาที่ดินที่ดีที่สุด คือการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use Real Estate) ระหว่างโรงแรมขนาดเล็ก (โฮสเทล) และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ รูปแบบอาคารสูง 7 ชั้น รวม 1 ชั้นที่จอดรถใต้ดิน ส่วนของโรงแรมขนาดเล็กแบ่งประเภทห้องพักออกเป็น ห้องพักเตียงคู่ (พัก 2 คน) และห้องพักแบบแคปซูล (พัก 8-12 คน) ขนาด 12-48 ตารางเมตร และส่วนของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์แบ่งประเภทห้องพักออกเป็น ห้องพัก 1 ห้องนอน ขนาด 22-58 ตารางเมตร พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และบริการนวดแผนไทย อีกทั้งยังมีส่วนของคาเฟ่ต์และร้านอาหารเปิดให้บริการสำหรับผู้เข้าพักและคนทั่วไปในละแวกใกล้เคียง ซึ่งสิ่งอำนวยความสะดวกนี้สามารถใช้ร่วมกันได้ทั้งส่วนของโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์อย่างครบครันและราคาคุ้มค่า โรงแรมขนาดเล็กเน้นจับกลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติทั้งที่มาเที่ยวในกรุงเทพฯ ระยะสั้น โดยเน้นชาวเอเชียเป็นหลัก และสำหรับเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์นั้นเน้นกลุ่มเป้าหมายชาวต่างที่เข้ามาทำงานประเทศไทย หลายเชื้อชาติ ทั้งชาวยุโรป และชาวญี่ปุ่น โดยเน้นชาวญี่ปุ่นที่ไม่ได้เป็นระดับผู้บริหาร หรือผู้บริหารระดับเริ่มต้น พักอาศัยคนเดียว โดยมีทั้งการออกค่าใช้เองและบริษัทออกค่าใช้จายให้ นอกนั้นยังมีคาเฟ่ต์และร้านอาหารซึ่งเป็นส่วนเสริม กลุ่มเป้าหมายได้แก่ ผู้ใช้บริการที่เข้าพัก กับคนในละแวก สรุปมูลค่าโครงการเท่ากับ 138,573,314 บาท ที่สัดส่วนเงินกู้ต่อเงินทุนเจ้าของ 80 : 20 จะได้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 12,397,710 อัตราผลตอบแทนภายในของการลุงทุน (IRR) เท่ากับ 8.6% มีต้นทุนของเงินทุน (WACC) เท่ากับ 7.9% โดยสรุปแล้วจากที่ NPV ค่าเป็นบวก และ IRR มีค่ามากกว่า WACC ซึ่งหลังจากวิเคราะห์สถานการณ์ (Scenario Analysis) พบว่า NPV เป็นบวกในทุกสถานการณ์ยกเว้นในกรณีที่แย่ที่สุด และหลังจากวิเคราะห์ความอ่อนไหว (Sensitivity Aanalysis) พบกว่าการปรับขึ้นของราคาห้องและการลดลงของอัตราเข้าพัก เป็นปัจจัยที่มีความอ่อนไหวที่สุด ดังนั้นจึงต้องมุ่งทำการตลาดเพื่อดึงดูดผู้ใช้บริการให้มาพัก และสร้างสัมพันธ์อันดีกับผู้ใช้บริการเพื่อให้เกิดการบอกต่อ ดังนั้นโครงการนี้จึงเหมาะสมที่จะลงทุน |
