|
แบบจำลองการวิเคราะห์ราคาที่ดินขนาดเล็กที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออก |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | แบบจำลองการวิเคราะห์ราคาที่ดินขนาดเล็กที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออก |
| Creator | ศรัณยพงศ์ เตชโรจนภาคิน |
| Contributor | วรากร ลิขิตอนุภาค, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2560 |
| Keyword | แบบจำลองเฮโดนิค, การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์, กรุงเทพฝั่งตะวันออก, ราคาที่ดิน, Hedonic price model, Real estate development, Eastern Bangkok, Land valuation |
| Abstract | ในปัจจุบันการแข่งขันในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่บริเวณกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย มองหาที่ดินขนาดเล็กที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยต้องวิเคราะห์ราคาที่ดินให้แม่นยำมากขึ้น และทำการซื้อที่ดินในราคาเหมาะสมที่สุดซึ่งงานวิจัยนี้วิเคราะห์ราคาที่ดินด้วยแบบจำลองเฮโดนิค (Hedonic Price Model) โดยใช้ราคาที่ดินเป็นตัวแปรตาม และใช้ลักษณะทางกายภาพของที่ดินจำนวน 17 ตัวแปรเป็นตัวแปรอิสระ โดยเก็บข้อมูลจากที่ดินที่ประกาศขาย ที่มีขนาดเนื้อที่ตั้งแต่ 56.25 – 450.0 ตารางวา ซึ่งถูกเสนอขายในช่วงเวลา เดือน มกราคม ปี พ.ศ. 2561 จำนวน 144 ตัวอย่าง ผลการวิจัยพบว่า สมการแบบ ln-ln เป็นสมการที่เหมาะสมที่สุดโดยมีค่า Adjusted R-Square เท่ากับ 0.821 โดยมีตัวแปรที่มีนัยสำคัญทางสถิติ ในแบบจำลองมีอยู่ 5 ตัวแปร เรียงตามความสำคัญได้ดังนี้ 1) ลักษณะผิวจราจรของถนนหน้าที่ดินส่งผลต่อราคาที่ดินมากที่สุด 2) ข้อจำกัดในการสร้างที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากเป็นตัวแปรที่ส่งผลโดยตรงสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย 3) ระยะห่างที่ตั้งที่ดินไปยังพื้นที่ที่มีราคาสูงสุดต่อตารางวาในกรุงเทพ 4) ระยะเดินทางของที่ตั้งดินไปยังถนนสายหลัก และ 5) ระยะทางจากที่ตั้งที่ดินไปยังจุดขึ้นหรือลงที่ใกล้ที่สุดของทางพิเศษ โดยส่งผลต่อราคาที่ดินน้อยกว่าสองอันดับแรกอยู่มาก เนื่องจากเป็นตัวแปรที่ไม่ได้ส่งผลโดยตรงสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยผลการวิจัยนี้จะเป็นประโยชน์ต่อบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย หรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ซึ่งจะช่วยในการเลือกซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมที่สุด และในด้านวิชาการ ผลการวิจัยนี้สามารถนำไปใช้ขยายองค์ความรู้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินให้กับผู้ที่ทำการศึกษาได้ |
